A incorporação imobiliária no Brasil é regida por três diplomas centrais: a Lei nº 4.591/64, que define o instituto e as obrigações do incorporador; a Lei nº 10.931/2004, que criou o patrimônio de afetação com regime tributário próprio; e a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que disciplinou a resolução dos contratos de compra de unidades em construção. Este artigo apresenta os pontos principais de cada uma, com atenção ao mercado de municípios litorâneos como Itapema, onde a atividade de incorporação é intensa.
1. A Lei 4.591/64: registro do memorial e obrigações do incorporador
O art. 28 da Lei 4.591/64 define a incorporação como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas.
Antes de negociar unidades, o incorporador deve arquivar no Registro de Imóveis o memorial de incorporação, com os documentos listados no art. 32 — título de propriedade do terreno, certidões negativas, projeto aprovado, cálculo das áreas, minuta da convenção de condomínio, entre outros. A venda de unidades sem o registro do memorial sujeita o incorporador às sanções do art. 66 da lei, além de comprometer a validade dos contratos.
A lei também regula o prazo de carência (art. 34), a possibilidade de construção por empreitada ou administração (arts. 55 e 58) e os direitos dos adquirentes em caso de paralisação da obra (art. 43).
2. Patrimônio de afetação e o RET da Lei 10.931/2004
A Lei 10.931/2004 introduziu na Lei 4.591/64 os arts. 31-A a 31-F, que permitem submeter cada incorporação ao regime do patrimônio de afetação: o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à obra ficam apartados do patrimônio geral do incorporador e destinam-se exclusivamente à conclusão daquela edificação e à entrega das unidades aos adquirentes.
Duas consequências merecem destaque:
- Proteção dos adquirentes: em caso de falência do incorporador, o patrimônio afetado não integra a massa falida, e a comissão de adquirentes pode deliberar pela continuidade da obra (art. 31-F);
- Regime Especial de Tributação (RET): a incorporação afetada pode optar pelo RET, com pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins à alíquota de 4% sobre a receita mensal recebida (art. 4º da Lei 10.931/2004, com a redação da Lei 12.844/2013).
A opção pelo RET exige a afetação registrada na matrícula, inscrição própria no CNPJ para cada incorporação e escrituração segregada, conforme as instruções normativas da Receita Federal.
3. A Lei 13.786/2018 e a resolução dos contratos
A Lei do Distrato acrescentou o art. 67-A à Lei 4.591/64 e disciplinou o desfazimento dos contratos de aquisição de unidades em regime de incorporação. Os principais parâmetros são:
- Pena convencional: em caso de desfazimento por inadimplemento do adquirente, a cláusula penal não pode exceder 25% dos valores pagos; nas incorporações com patrimônio de afetação, o limite sobe para 50% (art. 67-A, § 5º);
- Prazo de tolerância: admite-se a previsão de até 180 dias de atraso na entrega, sem ônus para o incorporador, desde que expressa no contrato (art. 43-A);
- Atraso além da tolerância: o adquirente pode resolver o contrato com devolução integral do que pagou, ou, se preferir manter o contrato, receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A, §§ 1º e 2º);
- Quadro-resumo: os contratos devem conter quadro-resumo com preço, taxas, índices de correção e consequências do desfazimento (art. 35-A).
Aos contratos anteriores à lei e às situações não reguladas, aplicam-se o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência consolidada do STJ sobre retenção de percentuais e devolução de valores.
4. Aspectos urbanísticos locais: outorga onerosa e licenciamento
Além da legislação federal, cada empreendimento se submete ao plano diretor e às leis municipais. Em Itapema, isso inclui as regras de outorga onerosa do direito de construir — contrapartida prevista no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001, arts. 28 a 31) para a construção acima do coeficiente básico — e o licenciamento ambiental perante os órgãos competentes. O estudo prévio desses requisitos integra a análise de viabilidade do empreendimento e influencia o cronograma de aprovação e o custo do projeto.
Conclusão
A Lei 4.591/64, a Lei 10.931/2004 e a Lei 13.786/2018 formam o núcleo normativo da incorporação imobiliária. O registro do memorial, a afetação do patrimônio com opção pelo RET e a redação dos contratos conforme a Lei do Distrato são requisitos que a legislação impõe e que dão previsibilidade à relação entre incorporadores e adquirentes.
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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado para o seu caso concreto.