A atividade de intermediação imobiliária é regulada por um conjunto de normas que definem os direitos e os deveres do corretor e das imobiliárias. O Código Civil, nos arts. 722 a 729, disciplina o contrato de corretagem; a Lei nº 6.530/78 regulamenta a profissão de corretor de imóveis; o Código de Defesa do Consumidor incide nas relações com clientes; e a Lei nº 8.245/91 rege a administração de locações urbanas. Conhecer esse arcabouço é útil tanto para profissionais do setor quanto para compradores e vendedores.
1. O contrato de corretagem no Código Civil (arts. 722 a 729)
O art. 722 define a corretagem: uma pessoa, não vinculada à outra por mandato ou prestação de serviços, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Sobre a remuneração, o Código Civil estabelece regras objetivas:
- Art. 725: a comissão é devida ao corretor quando o resultado do negócio é alcançado em razão da sua mediação, ainda que as partes depois se arrependam;
- Art. 726: havendo cláusula de exclusividade, a comissão é devida por inteiro mesmo que o negócio se realize sem a mediação do corretor, salvo comprovada inércia ou ociosidade deste;
- Art. 727: se o negócio se concretizar depois do fim do prazo contratual, mas como fruto da mediação anterior, a comissão continua devida;
- Art. 728: quando o negócio se conclui com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração é dividida em partes iguais, salvo ajuste diverso.
Dessas regras decorre a importância de documentar por escrito a autorização de venda, o prazo, a existência ou não de exclusividade e o percentual da comissão, além de registrar visitas e propostas. É essa documentação que comprova o nexo entre a mediação e o resultado.
2. Deveres do corretor: art. 723 do Código Civil e Lei 6.530/78
O art. 723 impõe ao corretor o dever de executar a mediação com diligência e prudência, prestando ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio e, sob pena de responder por perdas e danos, sobre a segurança ou o risco do negócio e as alterações de valores.
A Lei nº 6.530/78 condiciona o exercício da profissão à inscrição no CRECI e atribui aos Conselhos Regionais a fiscalização ética da atividade. Na prática, o dever de informação do art. 723 recomenda a análise prévia da documentação do imóvel e dos vendedores — certidões da matrícula, certidões pessoais, fiscais e trabalhistas — antes da assinatura da promessa de compra e venda, procedimento usualmente chamado de due diligence imobiliária.
3. O Código de Defesa do Consumidor nas relações imobiliárias
Quando a imobiliária presta serviços a pessoa física destinatária final, incide o CDC (Lei nº 8.078/90). Entre as consequências estão o dever de informação clara e adequada (art. 6º, III), a vedação de práticas abusivas (art. 39) e a nulidade de cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51). A jurisprudência do STJ também consolidou parâmetros sobre a transferência da comissão de corretagem ao comprador em vendas de unidades novas, exigindo informação prévia e destacada sobre o encargo.
4. Administração de locações: a Lei 8.245/91
Na administração de aluguéis, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) rege as garantias locatícias (art. 37), os deveres de locador e locatário (arts. 22 e 23), o reajuste e a revisão do aluguel e as ações típicas, como despejo e renovatória. A imobiliária que administra carteiras de locação atua como mandatária do locador e responde pela correta aplicação dessas regras.
5. Proteção de dados: a LGPD na rotina da imobiliária
Imobiliárias tratam dados pessoais e financeiros de clientes em volume relevante. A LGPD (Lei nº 13.709/2018) exige base legal para cada tratamento, medidas de segurança da informação e atendimento aos direitos dos titulares. Cadastros de interessados, fichas de locação e análises de crédito estão entre as atividades que demandam adequação, sob pena das sanções administrativas previstas na lei.
Conclusão
A legislação aplicável à intermediação imobiliária — Código Civil, Lei 6.530/78, CDC, Lei 8.245/91 e LGPD — define com precisão quando a comissão é devida, quais informações devem ser prestadas e como os dados dos clientes devem ser tratados. A observância dessas normas dá previsibilidade às transações e reduz a ocorrência de disputas.
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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado para o seu caso concreto.